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燕郊新机遇:服装批发市场是一次新的尝试

如果说回归产业之路是未来燕郊发展的出路,那么服装批发市场则是一次新的尝试。

  6月12日,河北省三河市燕郊高新区迎来一批上千人的考察团,他们有一个共同身份——批发市场商户。当天上午,他们从北京及周边地区汇集到这个距离北京市中心不到40公里的小城。

  这些商户大多来自北京大红门、北京动物园服装批发市场(以下简称“动批”),还有一小部分来自燕郊本地和周边地区。他们上午参观了汇福商贸城,下午在位于102国道南侧的汇福大酒店参加了汇福商贸城的招商会。AdChoices广告

  汇福商贸城位于燕郊燕顺路西侧,是汇福悦榕湾配套商业项目,原本计划引入家乐福超市,并依托超市打造一座美食城。按照汇福集团最新的规划,这里未来的主角将变成服装批发市场、服装设计办公室和商业配套。

  在燕郊,出现变化的不止汇福商贸城一家,在最近不到两个月的时间里,燕郊一些建材城、商场、超市纷纷清理原来的商户,打出了商贸城、服装城的招商广告,甚至一些国际会议中心、研发大厦等物业也将变身批发市场。

  2017年“317”楼市调控之后,燕郊长达十年之久的房地产热潮暂时冷却,房地产市场萎缩进一步影响到政府相关税收。如果说回归产业之路是未来燕郊发展的出路,那么服装批发市场则是一次新的尝试。

  从北京到燕郊

  杨艳是汇福商贸城千人考察团中的一员,6月12日上午,她来到汇福商贸城现场,跟随考察团参观完商贸城后,下午又跟随大巴车到汇福酒店参加了招商会。在招商会上,她交纳了5000元的意向金。

  汇福商贸城共分三期,本次招商会主要针对8万平方米的一期项目,共推出近1200个摊位,每个摊位租金为5元/平方米/天-8元/平方米/天,物业管理费为1元/平方米/天,入驻商户可以免半年租金和物业费。

  杨艳对服装批发市场并不陌生。从2007年起她就在北京动批卖衣服,至今已有十多年的从业经验。她在动批认识了同样做服装批发的丈夫,2012年结婚后,他们在动批盘下了一个小摊位。

  “在动批的时候,我们主要做一些小玩意,袜子、手套、帽子、围巾、打底裤、内衣这些小东西别看不起眼,但流水大。”杨艳抱怨自己生不逢时,错过了批发市场最“火”的岁月,她入行的时候,由于网络电商冲击,批发市场生意已经进入薄利期,但一个四、五平方米的过道摊位仍然让他们一家生活无忧,“虽然能挣到钱,但也赚不了大钱,在北京还是买不起房。”

  结婚第二年,杨艳和丈夫在燕郊买了一套两居室,“当时买房也是为了投资,等以后赚钱了,把燕郊房子卖了在北京买。”不过,北京房价的上涨速度显然超过了她挣钱的速度,“比我们早做四五年的同行,基本都在北京有房有车了。”

  2016年下半年,燕郊东贸国际服装城(以下简称“东贸”)开始在北京动批等批发市场进行招商,此前,有关动批疏解搬迁的消息早已经在商户间广泛流传,“孩子逐渐大了,总不能租房住,当时就在东贸租个摊位。”

  2016年底,杨艳一家搬进了燕郊自己的房子,“2017年初东贸开业,我在这边做,孩子他爸在看北京的摊位。”不过,这种情况并没有持续多久,2017年11月份,杨艳位于动批的摊位被彻底关停,全家便把生活工作的重心全部转移到了燕郊。

  现在的杨艳已经是两个孩子的母亲,有房、有车、有事业,本来应该是最幸福的时光,但新的难题随之而来。“这几年批发生意本就不好做,搬到燕郊后更差,每年十几万元租金,挣的钱基本都给商场交租了。”

  但这并没有影响她在燕郊扩大经营规模的想法,交纳了汇福商贸城的意向金后,下一步就等着抓阄选摊位了,“批发这一行,只要找到货源,谁都能做,做几年下来,积累一批稳定的客户,多少还是能赚到钱的,不过燕郊和北京比还是有差距的,北京做得好,在燕郊不一定了。”

  杨艳参加完招商会后不久,石明开车带着妻子匆匆赶到了汇福大酒店,工作人员告诉他,招商会已经结束,招商人员都已返回商贸城。这让石明有些哭笑不得,因为他刚刚从汇福商贸城赶到酒店。

  石明是北京大红门早市的商户,早晨10点左右闭市后,他准备直接去燕郊参加招商会,但几个朋友也要一同前往,时间有所耽搁,等赶到燕郊已经是下午三点。第一站到了汇福商贸城现场,工作人员告诉石明,招商会在汇福大酒店举办,“我到了酒店的时候,人们基本走空了。”不得已,石明一行人又回到了商贸城现场,几个人共交了三个摊位的意向金。

  研发大厦变鞋城

  今年4月份,杨艳把东贸国际服装城的摊位转租出去,开始一边带孩子一边做网店,但网店的生意也并不太好,“这边(汇福商贸城)优惠半年租金和物业费,所以想再租个摊位试试,还不好就转行。”

  在北京疏解批发市场的同时,河北省的永清、白沟、燕郊、廊坊、武清、石家庄等地纷纷伸出了橄榄枝,这些地方作为疏解承接地均派出了招商团队,常年进驻动批、大红门等服装批发市场集中地进行招商,与其他地区相比,燕郊显然是个后来者。

  对于为什么选择燕郊,杨艳表示,一方面是因为自己家在燕郊;另一方面燕郊距离北京近,生意相对好做些,“其他地方也去看过,感觉都不行,其实对于我们老商户来说,不用去看就知道好不好做。”

  杨艳的判断逻辑并不难理解,无论从交通、区位优势,还是消费市场接近度,燕郊与北京的距离是一个较大的优势,“虽然拿货的全国各地都有,但北京还是主要消费市场,而且发货快,当然选择离北京近的地方。”杨艳说。

  石明和杨艳的想法相似,石明是一个有着近20年批发市场经验的老商户,已在北京生活多年,“孩子在北京上学,认识的人都在北京,所以不可能离开北京,燕郊比较近,还能两地跑。”石明说。

  作为燕郊第一个服装批发市场,东贸国际服装批发城原来名为东贸国际中国珠宝城,主要以古玩、书画、珠宝等交易为主,彼时租金为5元/平方米/天,且多年来大部分摊位处于空置状态,客流量较少。

  2017年初作为服装批发市场开始试营业,目前已经接近满租状态,租金普遍超过10元/平方米/天,部分摊位的租金已经接近20元/平方米/天。而燕郊其他商场租金普遍在5元/平方米/天左右。

  从今年5月份开始,燕郊多家商场传出将转变为服装城的消息。6月13日,燕郊神威北路北侧的原乐天玛特商城的乐天超市关门后,目前空置率已经接近一半。

  6月初,乐天玛特商场及周边批发市场和物业、部分燕福达建材市场和燕郊研发大厦及部分物业划归为东贸国际服装批发城二期,并开始贴出招商广告,招商广告显示,原为燕郊精工园配建研发楼的研发大厦未来将变成鞋城。

  此外,位于东贸国际服装城南侧的绿岛建材城挂出聚龙服装城招商广告,思菩兰国际会议中心旁边一处物业也打出了天乐服装城招商横幅,福成尚街商业街已经更名为福成国际商贸城,主要用来承接大红门商户。

  另外,集美、居然之家等家具市场也处于停业装修状态,但没有明确未来从事的业态;中商、天客隆、奥特莱斯在燕郊的多个店也开始清退原有商户,有的即将转变为物美超市,但多数的业态走向尚未明确。

  回归产业

  作为河北省的一个国家级高新区,燕郊区位优势格外明显。在官方介绍中,燕郊距离北京首都机场25公里,距离天安门30公里,与北京的通州和顺义区相邻,有五条通道连接北京,随着京津冀协同发展不断深入,地铁平谷线开工、徐尹路大桥通车临近,燕郊与北京的连接更为紧密。

  1992年,燕郊成为河北省级开发区,并于1999年成为省级高新技术产业园区,2010年11月,国务院批准燕郊高新区升级为国家高新技术产业开发区。区内有12家中省直单位、11家科研单位以及8所高等院校。

  产业方面,在最初建立高新区的几年里,燕郊初步形成了装备制造、汽车配件、机械制造、信息电子、新能源、生物医药、新材料为主的现代制造业产业。同时计划发展文化创意、现代物流、商务服务、休闲服务、科技研发等现代服务业。

  不过,随着2008年金融危机来临,此后的10年里,房地产逐步取代相关产业成为燕郊的主角,大量产业园区项目变身房地产项目(详见经济观察报《八大产业项目五年仅一个落地燕郊开解睡城之困》、《燕郊首尔甜城原是产业园?环京地区的产业VS房价抉择》等报道),产业发展逐步落寞。

  自2014年底燕郊房价突破万元大关起,到2017年“317”楼市调控政策出台前后,燕郊房价在两年时间里翻了两倍,价格一度达到3.3万元/平方米。但随着2017年一系列调控政策出台,燕郊房价开始下滑,至今价格已跌破2万元,部分小区二手房价格腰斩跌至1.5万元/平方米。

  伴随而来的还有成交量下滑,相比楼市调控前高峰期下滑了近九成。成交低迷意味着房地产相关税收的减少,以2017年为例,上半年与二手房交易相关税费收入超过8亿元;而下半年仅为2亿元左右。

  在这种情况下,回归产业不仅是燕郊摆脱困境的机遇,也与燕郊国家高新技术产业开发区的身份相吻合。虽然服装批发市场并不符合燕郊的产业定位,但东贸的租金表现和入驻率对于当前低迷的燕郊无疑是一束希望之光。

  原国家发展改革委城市和小城镇中心主任李铁曾表示,任何一个地方的产业发展都是一个由低端产业聚集向高端产业转型升级的过程,在这一过程中,产业发展所需的各种要素逐步凝聚起来,这些要素是产业发展的关键。

  盈时集团副董事长刘文军认为,发展产业需要三个要素,物资资本、人力资本和社会资本,其中人才是关键。而人才往往向各种资源集中和资源效应最大化的大城市集中,作为距离北京最近的地区,燕郊发展产业有着极大优势。

  服装批发市场虽然并不贴合燕郊产业定位,但其一方面可以提高一部分闲置物业的使用率;另一方面,服装批发产业等商贸业一定程度可以带动物流仓储等其他产业的发展,从而激发产业发展的活力。

  不过,对于杨艳和石明来说,他们更关心的是哪家批发市场性价比高,哪个类别的产品好出货,他们并不清楚,或许他们这些从北京疏解而来的商户,将会成为改变燕郊历史的一个群体。

来源:经济观察报  作者:张雅楠 田国宝

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