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再添一单 万科印力83.65亿同时收购凯德广场和第一代万达

1月5日,印力商用置业有限公司宣布,联合万科企业股份有限公司、TriwaterAsset Management Holdings Limited,通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。

1月5日,凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用出售在中国20家购物中心项目的100%股权及相应负债,收购这一资产的是万科旗下商业地产平台印力集团。

1月5日,印力商用置业有限公司宣布,联合万科企业股份有限公司、TriwaterAsset Management Holdings Limited,通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。

根据协议,三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债,交易对价为83.65亿人民币,预计于2018年第二季度完成交易。上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批。

凯德图谋

据悉,此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米,分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市,且均位于所在城市的核心区域,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

▲协议交易的20家购物中心

对于此次双方的交易,《联商网》主笔郭歆晔认为,从凯德售卖的购物中心项目可以看出,只有北京翠微路凯德mall相对好些,其他都是以沃尔玛为主力店的早期第一代购物中心,凯德优质项目包括来福士系列及近年陆续投资的一二线城市凯德大型购物中心均未出售,且此次退出项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。

可见,对于凯德而言,新的战略就是主打一二线大城市及8万平方米(不含停车场和办公楼宾馆)以上优质大型购物中心。因为就运营而言,国内项目过剩,购物中心要获取客流就必须常年举办各类活动,而中小型购物中心面积有限难以承担活动成本。

▲南昌城南苑凯德广场

多年来,凯德奉行的是标准的资产管理策略,出售成熟资产和收购成长性资产并举。

依据截至2017年6月30日的统计数据,此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%。出售完成后,凯德在中国拥有和管理49家购物中心,其中约一半位于商业综合体内。

凯德集团于1994年进入中国,中国是其在海外最大的市场。经过20余年的发展,凯德已在中国38座城市拥有、管理超过170个项目。目前,凯德在中国的总开发规模约2200万平方米,管理的总资产超过2000亿元人民币。

2017年凯德在国内新开的六大综合体,均位于五大核心城市群,包括上海的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心,平均零售面积达13万平方米以上。预计今明两年在上海的凯德晶萃广场和重庆的来福士也将开业。

未来,凯德将继续通过资产收购和积极的资产管理,在核心城市群集中力量扩大影响力和辐射范围,保持并强化在北京、上海等核心市场上的领先优势。

印力野心

印力方面表示,交易完成后,上述购物中心将全部交由印力运营管理,计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。通过收购,印力得以进一步加速区域市场深度布局,丰富客户网络资源,推动存量资产优化策略,提升业务协同能力等。

至此,印力在全国持有或管理的商业项目数量120家,管理面积1000万平方米,管理资产规模逾800亿人民币,遍布中国58个城市。

印力+万科合力,万科自有购物中心再加上近年不断收购及轻资产输出的管理项目,万科印力的购物中心数量正迅速增加。据联商网数据中心统计,万科及印力旗下管理的购物中心数量已仅次于万达。

万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业表示,“伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求,我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权,符合印力的发展战略。”

未来,印力将继续寻找更多的存量资产的并购机会,通过并购优质存量资产,获取线下流量资源;通过创造存量资产的增量价值,盘活社会配套资源,推动打造场景化的城市空间,不断优化客户体验

此次交易还不免让人想起9个第一代万达广场,几经周折最终也是被万科印力所收购。从最初卖给麦格理基金,并更名为“悦荟广场”,后又于2014年被印力集团联手黑石集团所收购,这几个万达广场陆续被改造为印象城系列。

对此,郭歆晔指出,一方面这类早期资产在设计和硬件上有缺陷,主力店超市及百货面积占比过大,租金收益低,业态不丰富,无法直面今年新开业购物中心的竞争。

另一方面,这些项目区位较好,由于经营不力,出售价格不高(20个购物中心交易对价为83.65亿人民币,平均每个仅4.18亿元,每平方米的平均单价仅1万多元),接盘方在硬件改造及后期运营方面如能有效提升,则项目的回报率较为乐观;但如项目周围已有大量购物中心,竞争激烈,那么改造结果有待观察。比如去年十一改造后第三次更名并开幕的沈阳印象城1期(原万达广场/悦荟城)。

业内猜测,这些项目中沃尔玛租期届满被清退以提高租金和坪效的可能性很大。

一切都因沃尔玛?

资料显示,印力集团的前身是深国投商置,于2003年4月在深圳成立,是国内领先的商业地产投资、开发和运营商。此前为沃尔玛中方股东,后华润重组深国投,成为了深国投商置控股方。

2003年,中国沃尔玛的中方股东——深国投成立深国投商置,该公司成为沃尔玛拓展新店的开发建设工具,全球最大的两大商业地产商美国西蒙和新加坡嘉德追随沃尔玛而来,先后与深国投商置构成“商业+金融+地产”的三角合作关系。

2005年,深国投商置与美国西蒙集团及其他境外投资者共同投资建设了以沃尔玛为主力租户的五个购物中心,包括常熟印象城、苏州印象城、杭州印象城、郑州印象城和合肥印象城项目,并通过各方合资成立了深圳格瑞企业管理咨询有限公司,西蒙集团和深国投商置分别持有合资公司32.5%和35%的股权。

深国投商用置业有限公司还联手新加坡凯德集团/嘉德置地建立了深圳嘉德深国投物业服务有限公司,在各地建设以沃尔玛为主力店的中小型购物中心凯德广场。

2013年11月,黑石集团与工银国际控股有限公司分别购入深国投40%及6%的股权。至此,黑石集团成为深国投的最大股东。深国投商置联手黑石集团完成了位于哈尔滨、大连、沈阳、天津、济南、南京、长沙、武汉和南宁等九个城市的九个已开业购物中心(第一代万达广场后更名为悦荟广场)的收购,并对这九个购物中心进行管理及更名。上述九大项目涉资60多亿元,面积79万平方米(每平方米平均单价不足1万元)。

2015年2月,在完全卸下国资背景后,深国投商置更名为印力集团,同时对商业产品线进行了重新梳理,主打“印象”系列。更名后,并购扩张成为2015年主旋律。2016年8月,万科成立投资基金,以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权,成为印力的核心股东。

目前,印力集团产品线包括综合体“印力中心”,购物中心系列“印象城”、“印象里”以及“印象汇”。

如今深国投的两个合资公司嘉德的凯德广场、格瑞的印象城,加上虽无直接关联但同样以沃尔玛为主力店的第一代万达广场(悦荟广场),三者可谓殊途同归,均被万科印力收编。

不过,有业内人士透露,原第一代万达悦荟广场、深国投广场、凯德广场原先的主力店沃尔玛已经陆续关闭了好几家,“由于大卖场在走下坡路,沃尔玛似乎已经从早年备受追捧的香饽饽沦为不太受欢迎的主力店了。”由此可以进一步看出,“万达早年起家的订单式商业地产主力店开发务必谨慎,单一主力店的定制风险太大,在选择上要更具科学性和前瞻性。”

至于沃尔玛自身,近几年也在改变策略,开始建设以山姆会员店为主力店的珠海和南昌乐世界购物中心,但目前停止投资建设其他新项目了。沃尔玛方面也曾表示,暂时没有进一步开发购物中心的计划,曾在2016年报建的乐世界惠州店也没有进展。未来,沃尔玛将把重点放在推广卖场和山姆会员店上。  


来源:联商网  作者: 陈宁辉

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